Huurder vs verhuurder: 2 verzekeringen voor een evenwichtige relatie

Zowel huurder als verhuurder streven in hun onderlinge relatie in de eerste plaats naar gemoedsrust. De huurder wil optimaal van zijn huurwoning kunnen genieten zonder conflicten met de eigenaar, de verhuurder wil stabiele huurinkomsten en een huurder die de woning in goede staat houdt. Maar soms kan die gemoedsrust danig op de proef worden gesteld: betalingsachterstand, voortijdige opzeg, schade aan de woning, kleine of grote gebreken… Omdat in dergelijke situaties beide partijen belang hebben bij een serene, deskundige afhandeling van het conflict, biedt AG Insurance 2 specifieke verzekeringsformules aan.

 
België heeft in Europees perspectief een atypische huurmarkt. Zowat 70% van alle gezinnen woont in zijn eigen woning¹. Dat verklaart mede waarom het aanbod aan kwalitatieve huurwoningen aan een correcte prijs zeer beperkt is. Dat geldt zeker voor de private huurmarkt, maar ook de sociale woningbouw in België is onvoldoende ontwikkeld. Vraag en aanbod zijn dus slecht op elkaar afgestemd en dat kan de verstandverhouding tussen eigenaar en huurder bemoeilijken. Toch is het net die goede verstandhouding die een essentiële bekommernis is voor beide partijen.

De huurmarkt in cijfers

Al decennia lang moedigt de overheid het verwerven van de eigen woning aan. Tegelijkertijd klagen huurders aan dat de overheid onvoldoende maatregelen heeft genomen om de huurmarkt (zowel publiek als privaat) te ondersteunen (onvoldoende toegang tot huursubsidies, zeer beperkt aanbod aan sociale huurwoningen, een voor huurders nadelige fiscaliteit …).
Toch gaat het aanbod aan huurwoningen de voorbije jaren in stijgende lijn:

• In Vlaanderen is het aantal huurwoningen gestegen van 460.000 in 2005 naar 550.000 in 2013², en dit vooral dankzij de groei van de private huurmarkt;
• Het is echter vooral het aantal appartementen dat in die periode gestegen is (+140.000), het aantal eengezinswoningen is met 50.000 eenheden gedaald.
• 74% van alle huurwoningen is een appartement, terwijl dit in 2005 slechts 58% was.

Bovendien is die huurmarkt niet te verwaarlozen: tenslotte gaat het nog steeds om 3 gezinnen op 10, of - geëxtrapoleerd naar heel België - zowat 1,4 miljoen gezinnen. En dat aantal gaat sinds de start van de financiële crisis in stijgende lijn: de gemiddelde leeftijd waarop Belgische gezinnen een woning aankopen, is sinds 2007 gestegen van 31 jaar naar 35 jaar vandaag³.

Meestal tevreden, maar toch …

Het stijgend aanbod aan appartementen toont aan dat investeren in vastgoed voor veel Belgen nog steeds aantrekkelijk blijft, ook gezien de lage marktrenten. Een woning of appartement verhuren, biedt bovendien tal van voordelen: zekere en stabiele inkomsten op lange termijn en een investering die doorheen de jaren zijn waarde behoudt. Op voorwaarde dat alles goed verloopt natuurlijk. Heel wat eigenaars/verhuurders zien immers vooral de risico’s en de zorgen van het verhuren van een woning. Niet onterecht zo blijkt uit de realiteit, want uit een grootschalige enquête in Vlaanderen⁴ blijkt dat:

• hoewel 9 verhuurders op 10 hun relatie met de huurder als “goed”  beoordelen, toch 1 verhuurder op 5 verklaart al een conflict te hebben gehad met de huurder, voornamelijk over laattijdige betaling van de huur.
• 13% van de verhuurders zelfs ooit al naar de vrederechter is gestapt om een huurconflict te beslechten.

Eenzelfde verhaal klinkt aan huurderskant:

• over het algemeen verklaren huurders tevreden te zijn over hun relatie met de eigenaar: 80% van de huurders beschouwt deze relatie als “goed” tot “zeer goed”, slechts 2% beschouwt ze als “slecht”⁵.
• toch verwijzen ook 10% van de huurders naar problemen rond herstellingen en onderhoud⁶, 9% heeft in het voorbije jaar een betalingsachterstand gekend.

Een win-win relatie opbouwen

Tevredenheidsenquêtes over de relatie verhuurder/huurder tonen vooral aan dat, ondanks dit risico op conflicten, zowel eigenaars als huurders duidelijk vragende partij zin naar een goede onderlinge verstandhouding. Goed geïnformeerd zijn, beroep kunnen doen op professioneel advies en bemiddeling, opgewassen zijn tegen onverwachte tegenslagen, … zijn allemaal elementen die kunnen bijdragen tot die gemoedsrust en een evenwichtige verhouding tussen beide partijen.
Vanuit die vaststelling bracht AG Insurance enkele jaren geleden twee specifieke verzekeringsdekkingen op de markt: Pack Verhuurder in 2012 en Pack Huurder in 2013. De ontwikkeling van beide producten gebeurde op basis van een uitgebreide behoefteanalyse. Ze bevatten dan ook waarborgen die aangepast zijn aan de specifieke bekommernissen van de verzekerde in zijn relatie met de tegenpartij. Dat deze aanpak aanspreekt, bewijst een analyse van de schadedossiers die sinds de lancering van beide producten werden ingediend. Op twee jaar tijd nam zowat 3% van de klanten met AG Insurance contact op voor inlichtingen of om een conflict met de tegenpartij op te lossen.

In 90% van de schadedossiers vraagt de huurder juridische bijstand

« Uit onze marktstudie bleek al dat huurders vooral geïnteresseerd waren in juridische ondersteuning”, legt Bertrand Roosen, marketingdirecteur Niet-Leven uit. “Die vaststelling wordt bevestigd door de feiten. In 9 van de 10 schadedossiers Pack Huurder draait het om informatie over rechten en plichten van de huurder of concreet advies en juridische ondersteuning bij een al dan niet potentieel conflict met de eigenaar. De zekerheid om in dergelijke gevallen beroep te kunnen doen op ondersteuning en advies van een specialist, wordt bijzonder gewaardeerd. Vaak voelt de huurder zich immers in een zwakke positie tegenover de eigenaar. Het feit alleen al te weten dat hij beroep kan doen op gespecialiseerde juridische bijstand, zal zijn positie versterken, gemoedsrust bieden en de relatie evenwichtiger maken.”

Betalingsachterstand: eerste bron van conflicten voor verhuurders

Wat de verhuurder betreft, bleek uit de marktstudie dat vooral het risico van wanbetaling de belangrijkste bekommernis was. De verhuurder is immers vooral op zoek naar stabiliteit en continuïteit van zijn huurinkomsten, zodat hij het beoogde rendement kan realiseren. Daarnaast maakt hij zich ook zorgen om eventuele schade aan de huurwoning en wil hij, net als de huurder, beroep kunnen doen op een gespecialiseerde juridische ondersteuning. “Zowat 10% van de in Pack Verhuurder verzekerde klanten heeft ondertussen al beroep gedaan op onze diensten. De helft daarvan contacteerde ons voor betalingsachterstand, waarbij dit vaak gepaard ging met schade aan de huurwoning”. Een niet te verwaarlozen risico dus, dat bovendien zware financiële gevolgen kan hebben. De kost van de 2 vormen van schade loopt in vele gevallen op tot 6 à 7 maal een gemiddelde maandhuur.

Zowel in Pack Huurder als in Pack Verhuurder, stellen we vast dat vaak meerdere waarborgen tegelijkertijd worden aangesproken, met rechtsbijstand als onbetwiste nummer 1. Zowel de verhuurder als de huurder heeft er immers alle belang bij om de goede relatie in stand te houden en potentiële conflicten niet te laten ontaarden in een lange gerechtelijke procedure met zware kosten voor advocaten, experts, rechtspleging… In de eerste plaats zal men dan ook streven naar een minnelijke schikking, gebaseerd op duidelijke informatie en neutrale bemiddeling. In vele gevallen leidt dit tot een positief resultaat. Wat natuurlijk niet belet dat, indien het conflict alsnog escaleert, ook de kosten verbonden aan een gerechtelijke procedure ten laste worden genomen⁷.

Wederzijds vertrouwen opbouwen

Pack Huurder en Pack Verhuurder zijn natuurlijk geen wondermiddel. Maar ze heffen wel bepaalde belemmeringen op om een woning te (ver)huren. Ze helpen om vertrouwen tussen huurder en verhuurder op te bouwen en bieden bijkomende zekerheid, zodat vraag en aanbod beter op elkaar kunnen worden afgestemd. “Huurder en verhuurder beschermen niet alleen hun woning, ze beschermen ook de relatie met de andere partij,” besluit Bertrand Roosen.

 
¹ Groot woononderzoek Vlaanderen, 2013 – Steunpunt Wonen
² idem
³ Bron: Immotheker, Trendonderzoek 2014
⁴ Groot woononderzoek Vlaanderen, 2013 – Steunpunt Wonen
⁵ idem
⁶ Volgens een enquête van Immoweb uit 2011, is 1 huurder op 10 van mening dat zijn woning ongezond is en dat aanzienlijke renovatiewerken nodig zijn.
⁷ Zie productfiches op www.aginsurance.be.

Samenvatting

• Hoewel woonenquêtes aangeven dat verhuurders en huurders hun onderlinge relatie doorgaans als vrij goed beschouwen, tonen de onderliggende cijfers aan dat er nogal wat potentiële conflicten opduiken.
• Deze draaien vooral rond betalingsachterstand en schade aan de woning (aan verhuurderszijde) en onderhoud en herstellingen aan de woning (aan huurderszijde).
• Zowel verhuurders als huurders streven in de eerste plaats naar een goede, stabiele verstandhouding. De verzekeringen Pack Verhuurder en Pack Huurder van AG Insurance  kunnen daartoe bijdragen.
• Analyse van de schadedossiers in deze verzekeringsformules toont aan dat vooral beroep gedaan wordt op de waarborg Rechtsbijstand. Deze verzekert een professioneel advies over de rechten en plichten van beide partijen, gebaseerd op duidelijke informatie en neutrale bemiddeling. Verhuurders doen daarnaast ook vaak beroep op de verzekering om problemen rond betalingsachterstand op te lossen.