Bailleur vs locataire : 2 assurances pour un rapport équilibré

Propriétaire ou locataire, chacun aspire avant tout à la sérénité dans cette relation de réciprocité. Le locataire souhaite pouvoir profiter de manière optimale de sa location, sans conflits avec le propriétaire ; de son côté, le bailleur veut des revenus locatifs stables et un locataire qui maintient l’habitation dans un bon état. Il arrive pourtant que cette sérénité soit mise à l’épreuve : loyer impayé, rupture de bail anticipée, dégâts à l’habitation, petits ou grands soucis… Parce que dans de telles situations, les deux parties ont tout intérêt à ce que le conflit soit traité de manière sereine et compétente, AG Insurance propose 2 formules d’assurance spécifiques.

Par rapport à l’Europe, la Belgique dispose d’un marché locatif tout à fait atypique. Environ 70 % des familles belges vivent dans leur propre habitation¹. Ce qui explique aussi pourquoi l’offre de biens locatifs de qualité à un prix correct est très limitée. Cela vaut sûrement pour le marché locatif privé, mais les habitations sociales sont également insuffisantes en Belgique. L’offre et la demande sont donc en discordance, ce qui peut compliquer les rapports entre propriétaire et locataire. Et pourtant, ce sont ces bons rapports qui sont au cœur des préoccupations des deux parties.
 

Le marché locatif en quelques chiffres 

Depuis des dizaines d’années déjà, les pouvoirs publics encouragent les citoyens à acquérir leur propre habitation. Parallèlement, les locataires se plaignent de l’insuffisance des mesures adoptées par les autorités (accès insuffisant aux subsides locatifs, offre d’habitations sociales particulièrement limitée, fiscalité désavantageuse pour les locataires, etc.) pour soutenir le marché locatif, tant public que privé.

Pourtant, l’offre de logements en location n’a cessé de croître ces dernières années :

• En Flandre, le nombre de locations est passé de 460.000 en 2005 à 550.000 en 2013², et ce, essentiellement grâce à la croissance du marché locatif privé.
• Toutefois, la hausse enregistrée pendant cette période concerne avant tout des appartements (+140.000), tandis que le nombre de maisons unifamiliales a enregistré une baisse de 50.000 unités.
• 74 % de l’ensemble des logements mis en location sont des appartements, un chiffre qui n’était encore que de 58 % en 2005.

De plus, ce marché locatif ne doit pas être négligé : après tout, cela concerne encore 3 ménages sur 10, ou – si on extrapole pour l’ensemble du pays – 1,4 million de ménages. Et ces chiffres ne cessent d’augmenter depuis le début de la crise financière : en moyenne, l’âge auquel les ménages belges achètent un logement est passé de 31 ans en 2007 à 35 ans aujourd’hui³.

Satisfaction générale, mais…

L’augmentation de l’offre d’appartements montre que l’investissement immobilier conserve tout son attrait aux yeux de nombreux Belges, compte tenu également des faibles taux d’intérêt en vigueur. Par ailleurs, le fait de louer un appartement ou une maison présente de nombreux avantages : des revenus sûrs et stables à long terme et un investissement qui conserve sa valeur au fil des ans. Pour autant que tout se déroule sans accroc naturellement. De nombreux propriétaires/bailleurs voient avant tout les risques et les craintes qui accompagnent la mise en location d’une habitation. Et la réalité ne leur donne pas tout à fait tort, comme l’a montré une enquête à grande échelle menée en Flandre⁴ :

• Bien que 9 bailleurs sur 10 qualifient leur relation avec leur locataire de ‘bonne’, un sur 5 affirme avoir déjà eu un conflit avec un locataire, généralement en raison d’un retard dans le paiement du loyer.
• 13 % des propriétaires ont déjà dû s’adresser au juge de paix pour régler un litige locatif.

L’impression n’est guère différente si on passe du côté des locataires :

• Dans l’ensemble, ils se disent satisfaits de la relation qu’ils entretiennent avec le propriétaire : 80 % des locataires jugent cette relation ‘bonne’ ou ‘très bonne’, et à peine 2 % la qualifient de ‘mauvaise’⁵.
• Pourtant, 10 % d’entre eux évoquent également des problèmes liés aux réparations et à l’entretien⁶, et 9 % ont connu un retard de paiement l’an dernier.

Bâtir une relation gagnant-gagnant

Les enquêtes de satisfaction consacrées aux rapports bailleur/locataire montrent avant tout qu’en dépit de ce risque de conflit, tant les locataires que les propriétaires sont clairement demandeurs d’une bonne entente réciproque. Recevoir des informations de qualité, pouvoir compter sur une médiation et des conseils professionnels, être en mesure de faire face à des contretemps imprévus… voilà autant d’éléments qui peuvent contribuer à garantir cette tranquillité d’esprit et à favoriser l’équilibre des rapports entre les deux parties.

C’est en partant de ce constat qu’AG Insurance a choisi il y a quelques années de commercialiser deux polices d’assurance spécifiques : le Pack Bailleur en 2012 et le Pack Locataire en 2013. Le développement de ces deux produits reposait sur une vaste analyse des besoins. Ils comprennent donc des garanties adaptées aux préoccupations spécifiques de l’assuré dans le cadre de sa relation avec la partie adverse. Une analyse des dossiers de sinistre introduits depuis le lancement de ces deux formules montre que cette approche inspire confiance. En deux ans, environ 3 % des clients ont pris contact avec AG Insurance afin d’obtenir des renseignements ou de résoudre un conflit avec la partie adverse.

Le locataire demande une assistance juridique dans 90 % des dossiers de sinistre

« Notre étude de marché montre que les locataires sont avant tout intéressés par la protection juridique », explique Bertrand Roosen, directeur marketing Non-Vie. « Les faits sont là pour étayer ce constat. Au niveau du Pack Locataire, dans 9 dossiers de sinistre sur 10, cela concerne des informations sur les droits et les devoirs du locataire ou des avis concrets et un soutien juridique dans le cadre d’un conflit potentiel ou non avec le bailleur. La certitude de pouvoir en pareille situation compter sur le soutien et les conseils d’un spécialiste est largement appréciée. Bien souvent, le locataire se sent en effet en position de faiblesse par rapport au propriétaire. Le simple fait de savoir que l’on peut faire appel à une assistance juridique spécialisée renforcera sa position, apportera une certaine tranquillité d’esprit et rééquilibrera la relation entre les deux protagonistes. »

Les retards de paiement, première source de conflit pour les bailleurs

Du côté des propriétaires, l’étude de marché montre que le risque de défaut de paiement est la principale préoccupation. Le bailleur recherche avant toutes choses la stabilité et la continuité de ses revenus locatifs, de manière à réaliser le rendement escompté. Les bailleurs redoutent également les éventuels dégâts locatifs et, tout comme les locataires, souhaitent pouvoir compter sur un soutien juridique spécialisé. « Près de 10 % des clients assurés dans le cadre d’un Pack Bailleur ont depuis lors déjà fait appel à nos services. La moitié d’entre eux ont pris contact pour des questions d’arriérés de paiement, bien souvent couplés à des dégâts locatifs. » Un risque qu’il ne faut donc pas sous-estimer et qui peut de surcroît avoir d’importantes répercussions financières. Dans de nombreux cas, le coût de ces deux formes de dommages peut se chiffrer jusqu’à 6 ou 7 fois le loyer mensuel moyen.

Tant au niveau du Pack Bailleur que du Pack Locataire, on constate bien souvent que plusieurs garanties sont sollicitées en même temps, et la protection juridique occupe incontestablement le devant de la scène. Le locataire et le propriétaire ont en effet tout intérêt à préserver de bonnes relations et à éviter de laisser les conflits dégénérer en une longue procédure judiciaire, avec à la clé d’importants frais d’avocats, de procédure, d’expertise…  La priorité est donc accordée à la recherche d’un règlement à l’amiable, basé sur des informations claires et une médiation neutre. Et l’issue est positive dans de nombreux cas. Bien entendu, cela n’empêche pas la prise en charge des frais liés à une procédure judiciaire en cas de nouvelle escalade du conflit⁷.

Bâtir une confiance réciproque

Ces deux packs ne sont bien entendu pas une panacée. Mais ils suppriment bien des obstacles à la location d’une habitation. Ils aident à bâtir la confiance entre le locataire et le propriétaire et apportent une sécurité supplémentaire, de manière à parvenir à une meilleure concordance entre l’offre et la demande. « Avec ces packs, le locataire et le bailleur protègent non seulement leur habitation, mais ils protègent aussi la relation avec l’autre », conclut Bertrand Roosen.
 
¹ Grande enquête « Woononderzoek Vlaanderen », 2013 - Steunpunt Wonen
² idem
³ Source : Immotheker, Étude des tendances 2014
⁴ Grande enquête « Woononderzoek Vlaanderen », 2013 - Steunpunt Wonen
⁵ idem
⁶ Selon une enquête menée par Immoweb en 2011, 1 locataire sur 10 estime que son habitation est insalubre et nécessite d’importants travaux de rénovation.
⁷ Cf. fiches produit sur www.aginsurance.be.

Informations-clés

• Bien que les enquêtes de logement indiquent que les bailleurs et les locataires estiment généralement entretenir de bonnes relations, les chiffres sous-jacents font apparaître encore de nombreux conflits potentiels.
• Ceux-ci concernent essentiellement les retards de paiement et les dégâts locatifs (pour le bailleur), et l’entretien et les réparations à l’habitation (pour le locataire).
• Les locataires et les propriétaires recherchent tous deux avant tout une bonne relation, gage de stabilité. Les assurances Pack Bailleur et Pack Locataire d’AG Insurance peuvent y contribuer.
• L’analyse des dossiers de sinistre dans ces formules d’assurance montre que la garantie Protection juridique est la plus régulièrement sollicitée. Celle-ci garantit un avis professionnel sur les droits et les devoirs des deux parties, basé sur une information claire et une médiation neutre. Par ailleurs, les bailleurs recourent souvent à l’assurance pour résoudre des problèmes de retards de paiement.